地产公司也要「瘦身」成「轻资产」？ 中粮旗下大悦城也是拼了！

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■ 文｜施欢，香港财华社财经记者。

不知何时开始，需要巨大资金投入运作的地产公司们，纷纷喊着要「轻资产化」，就像现时的社会文化里人们喜欢「苗条身材」，太胖了「跑不快」，于是生来就是胖子的人也要减肥，一定程度上是趋势使然。作为中粮集团旗下的商业地产业务平台，大悦城(00207-HK)今年也开始「减肥」了，但大家都减肥、都想着改头换面，大悦城的变身又有何特别之处？

■ 困局说甚嚣尘上大悦城「也曾是个传说」

2007年，公司首个项目西单大悦城开业便实现了当年盈利，一度被誉为业界神话。凭借清晰的定位，「面向18至35岁的城市新兴中产阶级，以年轻、时尚、潮流、品位为特征」，西单大悦城曾是当年北京年轻人的时尚据点。2010年，时任中粮集团掌门人宁高宁提出「10年布局20个大悦城」的目标。过去10年，大悦城先后在北京、沈阳、上海、天津、烟台、成都开业了7家购物中心，大悦城也在国内商业地产领域占有重要的一席之地。

但近年来，内地商业地产的寒冬悄然而至。大悦城地产副总经理吴铮表示，截止2015年底，全国主要城市商业综合体存量面积达到3.6亿平方米，2016年后将突破4.3亿平方米，购物中心总数达到4500个。显示市场存量巨大、同质化严重、结构性问题突出。此外，电商也在不断抢食商业地产份额，去年内地电商销售额为3.9万亿人民币，在线线下整体为30万亿，电商占比约13%。市场预计到2020年，电商行业整体份额将达18%-20%。

两面夹击下，中粮集团副总裁、大悦城地产主席兼总经理周政还提到了另一点，用资本视角审视行业，近年内地房地产开发商的市值普遍低于物业估值，有的甚至低于账面价值。而发展商的杠杆水平受市场因素影响不断提高，但由于估值低迷，股本融资不具吸引力，很多投资者对商业地产行业持谨慎态度。

■ 轻重并举 大悦城开始减肥

面对行业困局，转型成了必然之举。大悦城在今年8月宣布以出售目标公司49%权益的形式，出售旗下包括西单大悦城、朝阳大悦城等6个综合体物业项目的部分权益，总代价93亿元人民币。并与新加坡政府财政部全资拥有的GIC，以及中国人寿附属公司合伙成立核心基金，收购目标公司49%的股权，这也是国内第一家地产核心基金。

吴铮表示，这是大悦城「转型减肥」的第一步：盘活优质存量资产。大悦城不会认购基金的任何权益，但会担任基金及这些物业的管理人，在基金存续期内收取物业管理费和资产管理费。这意味着，通过基金管理模式，公司可以在项目和基金两个层面享有资产增值收益，这也是业内首次将商业地产投资发展普遍采用的基金模式引入中国。

■ 大悦城扩张模式

周政表示，大悦城未来将采取轻重并举的模式，主要通过3种模式扩张：重资产开发，并购存量项目，以及管理输出。每年公司会开发1-2个大悦城，其他将采用轻资产模式，选择国内优质存量项目输出管理模式，开拓品牌使用费、运营管理费等多个收益，当然也会在约定条件下参与并购。他预计，未来重资产与轻资产占比约各半。

大悦城转型前后收益模式对比

开发运营公司

资本管理公司

租金

销售

管理收益

基金收益

超额奖励

投资收益

吴铮表示，未来所有的大悦城项目将由不同的基金持有，公司通过参与这些基金来投资发展新项目，从而减少自身的资本性开支。这意味着大悦城未来将不再是一家地产开发运营公司，而是一家资产管理公司，估值上也将不再是地产公司的5-8倍市盈率，而要向资管公司的20-30倍PE看齐。此外，这也有助打造多元化的融资渠道，降低负债率。是次大悦城出售项目部分股权的90亿收益，部分便会用于偿还债务，公司财务总监徐汉平表示，公司截至6月底的负债率低于60%，今年底有望进一步降低。

■ 找到自身节奏 大悦城做不一样的shopping mall

　　▲西单大悦城

周政说，就像人成长到一定时候就要学习跑步，大悦城找到了自身节奏，并且在人才、技术和机会上，也具备了开始跑步的能力。2007年首个大悦城项目开业时的定位，至今没有改变。为了抓住18-35岁的年轻客群，大悦城近年再细分客群需求，打造主题街区，围绕文创、手工等不同主题，在购物中心里设立独具情景化、社交属性的商业空间。

举例来说，位于天津大悦城内的骑鹅公社，便是大悦城首个打造的文创购物街区，虽然位于shoppingmall内，但走进骑鹅公社后，仿佛走进了一个独立的室外购物街，店铺多为年轻人喜爱的特色小店与小食店，更有大量可供年轻客群涂鸦留言的空间。据统计，今年1-5月，骑鹅公社销售额超2000万人民币，销售坪效高于天津大悦城整体6.5元，月均客流超20万，EBITA回报率是天津大悦城的7倍。

近年，大悦城已推出包括超级工厂、5号车库、IF街、悦界等一系列个性化、多样化的主题街区，也推动大悦城在商业地产的寒冬中保持竞争力。截止今年6月底，大悦城销售额近68.5亿人民币，同比上升19%，客流超6400万人次，增加19%。商业整体平均出租率95.57%，租金同比增23.6%。在刚刚过去的十一黄金周，公司整体销售额按年增长24%。