全球最高的10个楼一半在中国 清一色写字楼加酒店(2)

林天春表示，目前上海写字楼整体市场的空置率在7%左右，而其中上海中心项目所处的小陆家嘴区域空置率仅为1.2%，为1996年以来的最低水平。在过去的12个月期间，小陆家嘴的写字楼市场处于明显的供不应求状况。2014-2015年期间，上海整体写字楼供应水平预计将超过200万平方米，但其中的绝大部分位于浦西。

顾东尼表示，上海中心可以说是陆家嘴区域最后一个办公楼项目，它的竣工将为陆家嘴金融区20年建设发展的成功拼上最后的一块拼图。目前陆家嘴的办公楼租赁市场供应十分紧张，2014年第一季度末该市场平均空置率仅为2.0%，超甲级办公楼空置率已低于1%。而在过去的三年里，上海办公楼市场的年净吸纳量达到80万-120万平方米。

有写字楼租赁人士表示，小陆家嘴超甲级写字楼项目现在的租金水平至15元/平方米/天左右。

不过，上海中心的邻居金茂大厦租金并不高。金茂中国投资控股有限公司（06139.HK）招股说明书显示，金茂大厦零售租金约296至740元/平方米/月，办公楼租金约241至271元/平方米/月。金茂大厦（含酒店）市场估值近101亿元。

上海中心的创意：空中大堂商业

上海中心是美国LEED金级预认证的超高层建筑，这是国内第一个。

上海中心的设计很巧妙，比如每15层就有一个避难层。主塔楼共分9个区，1区（1至7层）为商业及会议中心，2至6区（8至81层）为智能化甲级办公楼，7至8区（84至115层）为超五星级酒店，9区（118至121层）为观光层。其中7、21、36、51、67、83、100、117为设备兼避难层，地下三至五层为地下停车库。

更值得一提的是，上海中心有5个空中大堂，其实就是转换层，都会做零售。“空中大堂商业”是中国超高层建筑中的一个设计创新，把过去总是集中的商业打散，这样白领不用从100层下到1层吃饭了，而是下到离得最近的空中大堂即可。

但这样的设计需要强大的物业管理团队支持，比如货物的运输、对人流的控制、安保等细节待斟酌。

只有20%的超高层有LEED绿色认证

超高层的投入成本高，怎么省钱是一个大课题。

睿意德写字楼部高级助理董事陈曦表示，研究发现，迄今为止超高层写字楼的开发成本和后期维护成本的比值大概在1比3，比如上海金茂大厦一天的维护成本就要100万元。

杜日生表示，成本最贵的就是能耗，占到30%，而100元的能耗费大概有30元会用在空调，其次则为电梯及照明用途上。第二贵的就是人，不过大家都是超甲级，超高层和其他超甲级的物业管理人员开出的工资也差不多的。

物业管理费占租金的成本是多少？杜日生表示，现在超高层建筑的物业管理费在25至50元/平方米/月，租金是250元至300元/平方米/月。

早报记者了解到，超高层的建筑成本在2万元/平方米，省钱只能在能耗上下功夫了，这也是为什么现在的超高层争先恐后搞LEED绿色认证。

超高层绿色建筑的比例会越来越高。邝信尧表示，目前中国大概只有20%的超高层建筑有拿到LEED绿色认证，LEED是最近5年才开始在中国普及，以后LEED认证的楼会越来越多，比如上海中心就拿到了绿色三星及LEED金级别的预认证。

早报记者了解到，太保收购上海世纪商贸广场以后，就花钱下功夫在绿色上面，租金前后对比涨了5%，出租率从80%升至98%。相比同类办公楼，世纪商贸广场整体能耗减少25%，用水量减少48%，温室气体排放减少6690吨。

但下足100%功夫搞绿色同样水土不服，比如零能耗大楼在中国就是个赔钱买卖。以光伏太阳能发电举例，一天的发电量写字楼本身用不完的话，只能返还给国家电网，不能直接供给周围建筑，这样算下来每度电要亏6毛钱，开发商不愿这样做。所以某超高层只设计30%采用光伏发电，自用还不够但能确保发电量不浪费。