零售市场进入乱局 如何抵御地产金融的诱惑？

　　03、连锁零售闯进的商业地产，是新零售的未来？

　　美国零售市场的演变背后有着复杂的社会演变规律，并不是一两个突发奇想的创意就带来了新时代。

　　邮购模式能够诞生并发展起来，基础在于1850年代美国铁路系统的建设，搭建了完善的物流系统。

　　1848年，加利福尼亚的一个磨坊内发现了金子，新闻传播开来全世界30多万人慕名而来，由此开启了美国长达半个多世纪的淘金热。虽然在淘金热中，大多数人都是空手而归，但对美国西部的开发和美国铁路基础设施的建设具有重大意义。

　　淘金热中，加州人口迅速成长，排名美国前列，港口城市旧金山也因此发展起来，身处要员西部科罗纳多州的丹佛市，也成为世界知名城市。从早期淘金者们乘坐卡车火车横穿美洲大陆，到各地矿场建成通过火车铁路源源不断的输送到全国各地，用了不到50年。火车这种交通方式也被人们视为最优秀的交通方式。

　　到1861年，南北战争的打响促进了美国各地人民之间的交流，身处闭塞环境的农民开始向往繁华大都市琳琅满目的商品，对本地的百货商店越来越不满意。他们需要选择更丰富价格公平的邮购零售。

　　淘金热带来的工业化浪潮和南北战争对农奴制的解除，使得原本依靠宗教建立的社会关系瓦解消亡。随后更为现代注重商业的保护农业社在美国各地建立起来，使得农民之间有了权威的担保组织，这给了担保交易诞生的土壤。最终，Ward率先抓住时代机遇，在物欲熏天骗子横流的市场里，创造出邮购零售。

　　邮购零售的发展持续了近50年的时间，接着，属于那个时代的“新零售”就开始了。

　　1920年代，随着福特公司汽车流水线的发明，汽车价格大降在市场完成普及。汽车普及后，人们的出行距离大幅提高，为美国的城镇化奠定了基础。

　　而作为城镇的基础设施，零售服务成为一座城镇的核心，Ward、SEARS受到美国各地追捧。不过线下零售牵涉到销售、物流、库存等复杂难题，Ward受合作伙伴限制，虽然已经在各地建立了展示样品的邮购分理处，但还是未能下定决心进军线下零售。而靠着邮购代理人的SEARS成为连锁零售的激进开拓者。

　　SEARS发展线下连锁商超的模式类似于今天的万达广场，换句话说就是商业地产的思路。SEARS通过多年来各地积累下来的代理人，四处囤积地皮，打造以连锁超市为核心的商业中心，这样的模式直接引领了美国城镇化发展。

　　这样的模式也有特殊的历史背景，当时一战刚刚结束，世界各国包括美国在内的经济处于动荡期，经济危机时常发生。囤积地皮购置产业也是资产保值的方法。

　　但即便是购置地产保值，也有不同的运作模式。与SEARS放开手脚大开连锁店做扩张相比，Ward只是在各地建立邮购分理处。

　　连锁零售过高的投入成本，其实不符合用户紧缩的消费习惯。这也给了Ward谨小慎微的运作模式理论支撑。不过市场的发展没有按照Ward管理层设想的方向发展，各地商业地产的建设，为当地人带来了可观的收入，刺激了人们的消费。而建成后的商超也需要吸纳大量工作人员，围绕连锁商超建设的餐饮文娱服务，也提供了新的工作岗位。这些都带了市场经济的良性循环。

　　这也为日后美国通过基建方式解决经济危机提供了范例。SEARS通过连锁商超一战，提高了品牌形象，开启了自己的商业霸主征程。

　　二战后，SEARS继续复制这种商业地产模式，抓住了美国在世界各地的基建援助计划和美国大城市的城郊化机遇，将连锁零售的模式发扬光大。他的老对手Ward，因为错失两波连锁零售的大机遇，与SEARS的差距变得越来越大。1973年，SEARS大厦建成，SEARS也进入了全盛时期，到70年代末，SEARS的总营收达到了了美国当时GDP的1%，这一盛况一直持续到1980年代末。

　　所以，未来的新零售，就是抓住商业地产的大变革吗？

　　04、新零售身处地产金融的诱惑之中

　　粗暴对比国内当下的新零售战局和1920年美国连锁零售建店潮，是不负责任的。虽然，国际电商巨头Amazon还在顺着当年的连锁零售路线，试探新零售模式，但这不是全部。

　　在国内零售市场，经历了电商和铁路邮递并行发展的时代之后，面临的不是当年美国那种单纯依靠汽车普及带来的城镇化，以及战后婴儿潮和大城市发展带来的城郊化问题。

　　国内市场分为城市和农村二元市场，形成了农村电商和新零售两个领域。城市处于新零售发展的关键时间节点，农村还身在电商服务普及升级过程中。

　　农村市场随着汽车等新的交通方式普及，正在进行新形式的城镇化发展。城市市场面临商业地产市场发展重组，新形态的城郊化也在酝酿阶段。农村电商在城镇化过程中，最大的问题是土地确权和交通方式的改变。

　　另外，与美国当年城郊化的婴儿潮相比，近两年人口问题也是国内的重点议题。市场两元甚至多元共存、环境复杂多变，农村电商、连锁零售、新零售、垂直电商、垂直零售等等处于同一条发展起跑线上，市场到底需要的是一种简洁高效的解决方案，还是专案专办的多种模式并存？这是严重的问题。

　　当下的实际操作中，市场采用的是多种方案模式并存，但这与商业中讲求的专注背道而驰。未来如何找到一条能够同时解决所有难题的路线，还是问题核心。

　　根据SEARS和Ward的竞争经验，可以窥见新零售落地到市场，真正要面对的是如何参与交通出行市场的进化、商业地产改革和智能城市改造问题。

　　算下来，未来的出行行业、5G发展、商业地产将是零售行业真正的目标所在。新能源汽车和智能路网系统的结合，将重塑现有的出行交通模式，智能城市建设、地产政策走向将直接决定新零售存亡。另外还要注意的是，智能手机这样的媒介平台的转变，对现有电商零售市场格局也起到至关重要的作用。

　　阿里腾讯四处撒钱投资，拉拢传统零售企业站队；苏宁这样的这样的零售巨头，直接杀入商业地产市场；经过瘦身向轻资产转型的万达，核心的商管、文旅业务做得都是商业地产运营。2018年年初，阿里腾讯苏宁融创一起拿出340亿投资万达商业，新零售与商业地产如何融合的难题，已经摆在了市场的面前。

　　暗流涌动的新能源造车、还在试探改革的5G电信市场，背后都有大佬们的身影。所有大佬都想用着轻资产的手灵活调配重资产，玩一出四两拨千斤。

　　不能抓住这些行业的发展趋势，将会像Ward一样率先没落下去。

　　不过，虽然当年SEARS靠着代理人模式抓住了商业地产发展时机，但也为自己未来的发展埋下了隐患。